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原创:一号地产

作者:         海哥

一号说:    

人不能在统一个地方摔跤两次

8月16日,禹洲团体董事长林龙安接受了凤凰房产的独家专访,就公司半年报和业绩会后,投资者体贴的问题做了进一步弥补,事后凤凰房产风财讯以《专访禹洲董事长林龙安:业绩修复与应对》为题作了报道;

8月17日,禹洲团体股价大跌7.32%,报收1.52元每股,创年内新低。半年报宣布以来,禹洲团体股价已连跌三日,累计跌幅达14.78%。

重列财报一事,用林董的话来说,就是“摔了一跤”。只是禹洲团体“摔了一跤”,投资者就“用脚投票”了。

01

土储与销售,必须厘清的数据

在上述采访的新闻稿中,有这样一段表述:“其透露(指禹洲团体董事长林龙安),禹洲上半年新增货值111亿元,住手2021年6月尾土地贮备(不即是可售面积)总修建面积约在2200万平方米,对应总货值4400亿元,其中已售未交付(可售)货值超1800亿,未售货值约莫2600亿,加上团体囤积的旧改项目,总未售货值可以支持禹洲未来3年的销售所用。”

林董事长在此处的回复,似乎是对一号君此前文章《禹洲团体:”调表师“的财报,弹性这么大?》的隔空回应。

在该文中,一号君指出禹洲团体半年报披露的土储数据值得推敲。半年报中,禹洲团体披露总土储可供销售修建面积为2200万平米。

根据一样平常明白,“可供销售面积”就应该是可以卖的修建面积,而一号君凭证禹洲团体12年来的年报数据,统计发现2009年至2021年上半年,禹洲团体累计销售了2772.69万平米;

同期累计新增土地贮备总修建面积为2912万平米;我们纵然不思量总修建面积与可销售面积之间的差值,简朴做一下加减法,就可得知2009年至2021年6月,禹洲团体的土储修建面积净盈余为139.31万平米;

(数据泉源:禹洲团体2009年至2020年年报,2021年半年报)

若是算上2009年年底时的未售面积302万平米,就算再把2020年取得的都会更新项目89万平米算进去,理论上至今年年中,禹洲团体总共的未售面积530万平米左右。

根据林董事长接受媒体采访时说的数据,即2200万平的土储中,对应总货值4400亿元(包罗已售未交付的货值跨越1800亿,未售货值约莫2600亿),推算可知,其对现有土储的结算均价预估为2万/平米。

而禹洲团体今年上半年的销售均价是18500元每平,去年的销售均价为16765元每平。翻阅禹洲团体历年年报,现在年销售均价最高的是2017年,销售均价为17000元每平。

看来董事长很自信,预估的价钱已经大大跨越过往的现实销售均价了。

不外若是根据林董事长的测算,结算价2万/平,且未售货值2600亿元,那么禹洲团体至2021年年中时,手上的未售面积应当在1300万平米。

这一数据,与一号君凭证公司历年年报披露的销售面积、新增拿地面积累计测算后的530万平米相差了770万平米。

因此,有需要弄清林董事长披露上述数据的测算方式。固然,也有可能是这未售的2600亿货值,在公司内部就是根据均价5万一平来举行测算的。

不外,不知为何董事长披露的未售土储口径是货值,并没有直言面积。

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02

过往销售数据存疑870万平

对于董事长专访的数据披露,我们自然是笃信不疑的。

由此审阅起另一维度的数据来,那就是禹洲团体过往的销售。

既然董事长披露禹洲团体住手2021年6月,尚有2600亿元的未售货值,根据其披露的半年度土储总修建面积2200万平,货值4400亿元盘算,均价应该是2万元每平,也由此得出禹洲团体在今年半年度时尚有1300万平米的未售面积。

在上文的表格中也已经统计了,自2009年至2021年上半年,禹洲团体累计新增拿地面积2912万平米,加上期初数即2009年底未售面积302万平米后,12年多来,禹洲团体手中可供销售的总面积为3214万平米左右;

现在另有1300万平米未售;那么可知这12年半中,累计销售面积应该为1900万平米;只管凭证各年度的年报销售数据,累计销售了2773万平米。

逐年年报披露的数据,与凭证董事长接受专访时披露数据测算出的效果,相差了870万平米。

也就是说,这12年多来的年报销售数据,平白无故多了870万平米?

在行业内,房企在销售额注水险些是业内公然的隐秘,而且销售注水极难会被发现,由于销售要延后一年半至两年才会结算进营收。

更主要的是,只有结算营收了才会交税,销售不交税,好比吹牛不上税,以是每年都市看到许多房企为了争榜单排名,拼命往销售数据中注水。

以是这一次,禹洲团体董事长通过向我们公然未售货值以及可以推算的未售面积数据,即是是变相向外界透露了2009年以来的真实累计销售数据。

也即,2009年以来,禹洲团体累积的真实销售面积或许只有1900万平米,否则数据上难以形成逻辑自洽。

因此,在这一点上,我们更倾向于信托董事长的数据。

03

“摔一跤”事宜会不会重演?

既然我们凭证董事长对外披露的数据,盘算出禹洲团体2009年至今的累计销售面积应该在1900万平左右。

那么未来禹洲团体的结算预期也要重新考量。

从行业履历来看,企业的营收一样平常不会造假。我们凭证禹洲团体历年的年报数据,统计了2009年至今的结算交付面积,累计是1228.16万平米(参见上图数据);

一样平常来说,结算交付是权益面积,禹洲团体的权益在业内并不高,平均占比在60%-65%左右,我们纵然根据业内较高水平70%的权益占比来测算,2009年至今全口径的结算交付应该在1750万平米左右,若是根据65%权益占比测算的话,全口径结算交付将在1880万平米左右。

若是根据上述口径测算,禹洲团体现在所剩的可结算资源似乎并不足够,现在的未结算资源仅有20万平米至150万平米左右。

这样的未结算面积,仅能支持禹洲团体半年至一年的交付,若是这样的话,未来禹洲团体极有可能还会泛起类似去年“摔一跤”的情形。

除非禹洲团体统计的交付面积是全口径结算面积,即2009年以来累计交付面积1228万平米是全口径交付,根据该数据测算,禹洲团体尚有700万平左右的未结算资源;

这700万平未结算资源,根据2万元每平测算,折算成货值的话为1400亿元,与林董事长专访时披露的已售未结转货值1600亿元相差不大。

但这也会带来一个新问题,就是业内偕行规则和会计准则,房企的结算面积均是属于权益面积,而非全口径面积,如将全口径面积看成权益面积强行纳入算进自己的营收,就即是泛起了禹洲团体去年中报时一样的情形,即将合联营项目强行并表算作自己业绩。

综合看来,不管是哪一个口径,禹洲团体未来属于自己权益内的可结算资源应该不多,投资者仍然要注重结算营收的业绩风险。

因此,林董事长此次的专访,仍然未能取消一号君心头的疑虑。

本文首发于微信民众号:一号地产。文章内容属作者小我私人看法,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

环球UG声明:该文看法仅代表作者自己,与本平台无关。转载请注明:追问禹洲团体土储:哪儿来的2600亿未售货值?
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