从去年四季度以来,国家对于购房者的保护就没有停过,先是提出维护房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。慢慢地,从喊话到政策,最后再到实质性利好落地,可以说对真正自住购房者的利好再次达到一个高度。

  就在今年3月5日,工作报告再次为房地产定调,非常鲜明地提出,要继续保障好群众住房需求,这一点成为所有涉及房地产内容的总纲领。除了坚持房子是用来住的、不是用来炒的这个定位,那就是为着新的目标要探索新的发展模式,坚持租购并举。

  最重要的就是要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,这其中自然既包括保护刚需,又包括满足改善需求,从而在“三稳”即稳地价、稳房价、稳预期基础上,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  由此可见,所有一切的目标都要围绕合理住房需求而展开,人成为其中最核心的内容。

  这不仅为2022年房地产定了调,同时接下来,保障住房刚需同时满足合理改善需求必将成为楼市主旋律。刚需和改善购房者不仅是最需要政策保护的对象,同时,他们也将成为楼市平稳健康发展的基础和保障。二者相辅相成、辩证影响。

  可以说,楼市需求并没有少,但是购房者信心却受到了抑制。这就需要重新打开他们的信心通道,让他们不再为买房住房有后顾之忧,如果从这个角度解决他们担心的问题,那么也就不用担心购房不会为消费贡献力量了。

  第一,购房者担心房价大涨大跌的顾虑消除了。

  购房者除了怕房价大涨,其实更怕的是房价大跌,担心买了房后合法权益无法获得保障。而一旦房价大跌连锁反应下,开发商可能无法按时按质交楼,购房者不怕买贵,就怕买了无限期不交楼。

  从房住不炒定位下,房价稳定大局已定,房价大涨不是稳定,房价大跌也不是稳定,其实从这次各地尤其是三四线城市出台利好政策来看,国家是默许并肯定的,这就说明不希望房价大跌。

  由此,也让购房者更安心了,有房的没房的都踏踏实实的,房价不会出现大的波动,正常交易就行。

  第二个,鼓励购房者合理消费的利好政策出台。

  现在最怕的就是购房者想买房没钱,业主想卖房却卖不出去,双方僵持最影响楼市活跃度,这更是一个巨大的连锁反应。所以楼市最忌讳没有成交了。

  那么,各地也都八仙过海各显神通,相继比赛对原有政策进行调整,在坚持房住不炒基础上,采取因城施策、分类调控,制定了诸多利好购房者的政策。

  据不完全统计,截止到现在,全国已有50多个城市出台了楼市松绑政策,主要内容涉及到放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、公积金贷款放松、放松限售、直接购房补贴等多维度。

  综合看,在坚持房住不炒原则下,尽量满足刚需和改善需求方面予以各种支持,对促进楼市良性循环和健康发展提供了可能。

  第三个,各地发布商品房交易风险提示,为购房者敲响警钟。

  从去年到现在,各地纷纷响应保护住房消费者合法权益,甚至编制了购房风险提示,目的是保护购房者,原因也是基于当前市场乱象的现实问题。在315维护消费者合法权益之际,我们也希望通过总结市场上经常出现的买房“陷阱”,来为购房者保驾护航。

  通过整理和总结,基本上涉及到20个风险提示,希望购房者要逐条看看,不要想当然,过去没事今天就没事。所以,要把各地的风险提示当回事,认真研读一番,小心踩坑。

  1、如果开发商不能提供房地产五证,购房者权益将得不到任何法律保障。

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  2、如果开发商没有取得预售许可证,那么你就不要交钱了,如果还被忽悠交钱,那么你可能面临很大的损失。

  3、如果发现开发商提供的预售资金监管账户与公示信息不一致,那么也隐含着巨大的风险。

  4、如果开发商要求购房者将资金转入非专用账户,很可能有猫腻,购房者要当心。

  5、如果开发商以高于房管局备案价出售商品房,那么业主可以主张开发商返还差价,但如果协商不成,那就会产生纠纷,所以从一开始就不要给开发商这个机会,以免让自己陷入被动。

  6、如果开发商与购房者只签了线下合同,却未及时进行网签备案,那很可能意味着会一房多卖,一般情况下不会发生,但一旦因为资金问题开发商着了急,没什么不可能的。只有网签后,你才可能受到保护。

  7、如果开发商以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义,明显低于市场价销售商品房,这就是一种风险,里边的坑太多太多,购房者尽量不要好奇。

  8、如果开发商或中介给购房者承诺低首付或零首付,那么你要小心了,尤其是现在,各地在政策上有适度松绑的迹象,你更需要防范,要确认当地政策是不是真的降低了首付,零首付可能性不大,如果没有那他们的承诺就是违法违规行为。

  9、如果购房者跟没有资质的中介签订合同还交了钱,是极其不明智的行为,蕴藏着巨大的风险。

  10、如果开发商采取返本销售或变相返本销售,售后包租或变相售后包租,以租代售等方式销售商品房,购房者可能会无法保障自己的权益得到维护,因为经常会遇到签订购房协议前各种承诺,诸如返还部分佣金,或送物业服务费等,颇具诱惑力,但一旦签了协议,往往不能兑现,最后相互推诿,造成纠纷。

  11、如果开发商承诺送你绿地或搭建违章建筑,这是常识,这都不是开发商说了算的,乱承诺,听着好听,容易让你犯晕,但根本无法落地。

  12、如果承诺你,公证摇号项目也可购买到指定房源,一般都是风险,不要轻信。

  13、如果拟购商品房涉及到抵押、司法查封等他项权利的,购房者一定要当心,切莫盲目。

  14、如果开发商的宣传或销售人员的口头承诺,与实际情况严重不符,购房者要记得,以后要将各种承诺落实到书面上,如果合同中未有相关约定,很容易陷入被动局面。所以,一定要将重要条款在购房合同中明确。

  15、如果开发商或中介帮助购房者弄虚作假骗取购房资格或规避其他政策,购房者一定要及时刹车,凡是做出这种承诺的,一看就是不正规的,要远离。

  16、如果开发商承诺,商办可以改为住宅,先不说能不能改成,即使改了,也要知道,本质上商办与普通商品房有很大区别,购买之后的权益很难有保障。

  17、如果开发商对你承诺,商办可燃气入户,基本上也不靠谱,这个跟上一条相关联。

  18、如果开发商或中介承诺,商办项目可以办理入户、入学等信息,同样不靠谱。

  19、如果有开发商或中介帮助购房者违规使用金融产品来支付购房款,你要当心,或许一开始你就误入歧途了。

  20、如果开发商跟购房者签订“双合同”,比如一个真正的购房合同,一个装修合同,或其他的协议,购房者一定要清楚,表面是好事,但除了购房合同,其他的所谓合同是不受法律保护的。

  保护购房者已经不再是口号,而是到了实际落地的时候,是真正让购房者不再为买房还要承担各种“陷阱”的时候了,国家已经明确表态,保护购房者合法权益,各种乱象不仅需要提醒我们的购房者,更要有相关部门采取强硬措施,严厉打击,因为失去了购房者就失去了房地产的未来,只有给他们希望,房地产才有希望。

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