【特稿】高楼价「死局」 供求是根源

admin 3个月前 (07-01) 快讯 62 1

根据调查机构Demographia最新报告,去年香港楼价中位数终于出现回落,由2018年的717万元,降至去年704万元,但跌幅只有1.8%,对香港市民来说可谓「不痛不痒」。评级机构穆迪昨日更将港府无力解决高楼价问题,列为下调香港评级的理由之一。香港楼市问题,归根究柢还是供求问题,供应长期跟不上需求,加上楼价升幅远超薪酬升幅,均令香港走不出高楼价的「死局」。

香港高楼价问题已持续十多年时间,近年情况恶化,离不开几个因素。首先与大环境相关,美国持续量化宽松,热钱流入香港;香港的低息环境亦吸引不少市民入市,需求持续上升之际,楼宇供应却迟迟未能跟上。

屡推辣招 盘源大减

此之所以,政府于2010年后推出多轮「需求管理措施」,俗称「辣招」,包括额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)、加强版从价印花税。这些辣招每每能于推出之初对楼价有一定压抑作用,但亦加重换楼成本,令业主不愿放盘,导致市场上盘源大减,令楼价不容易下降,甚至越出招楼价越升,成为辣招副作用。

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而同樣地少人多的新加坡,去年樓價對家庭入息中位數比率為4.6倍,雖然屬於嚴重負擔不起的水平,但相比香港明顯健康得多。

另外,薪酬升幅远逊楼价升幅。资料显示,差估楼价指数2010年1月报138.3点,当年第一季就业收入中位数为1.2万元。到2019年,差估指数于9月录381.3点,而2019年第3季就业收入中位数为1.89万元。换言之,楼价其间上升1.76倍时,薪酬只上升55.8%。

最近政府公布十年长远房屋策略,预测未来十年房屋供应目标为43万个,往后每年私宅供应1.29万伙,全部不增反减。楼价高企下,需求殷切下,住宅供应却更见紧绌。

土地供应专责小组去年底曾直指,香港的土地短缺问题迫在眉睫,短期的情况尤为严峻。小组认为政府的《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》研究所估算的1,200公顷土地短缺数字过于保守,很多土地的需求及供应的不确定因素未有计算在内,所以单是土地短缺的数字应该已经超过1,200公顷。因此,如何增加并确保供应快速到位,将成为今后楼价能否平稳的关键所在。■香港文汇报记者 颜伦乐

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