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观点指数 8月18日,雅生活服务如期披露了2022上半年业绩。

从中报来看,其2020年上半年营收为76.2亿元,同比增长22.0%,毛利20.5亿元,同比增长9.5%,归母净利润10.6亿元,同比减少7.4%。

在管面积从2021年底的4.90亿平方米增加至2022年中的5.29亿平方米,合约面积由2021年底的6.63亿平方米增加至2022年中的7.06亿平方米。

整体而言,雅生活服务上半年业绩增速并未延续往期的高速。在整体增速放缓的前提下,归母净利润不增反减,地产寒冬下物业企业将很难独善其身,行业重压会对物企增长普遍带来阻碍。

环境压力显现

2022上半年,房企销售业绩普遍腰斩,叠加房企到期债务压力增大,整体经济形势不容乐观,这给地产下游的物业企业的经营带来了巨大挑战。

从雅生活服务2022年上半年的业绩来看,营收增速约为22.0%,与去年同期56.1%的增速相比,放缓明显。净利润则同比减少10.3%至11.5亿元,减少的主要原因是非业主增值服务业务线的大幅缩水,以及应收账款的减值。

除此之外,雅生活2022上半年的毛利率也进一步下滑3.1个百分点至26.9%,低于上市物企的平均水平,且全业务线的毛利率均有所下跌,这可能有部分新拓项目的成本影响。反映出雅生活服务上半年利润率的下行趋势和成本压力的提升。

要关注到的是,雅生活服务回款速度也明显放慢,上半年其应收账款平均周转天数为107天,较去年同期的80天有一定幅度上升。除了业主物业管理费的回收之外,应收账款回款压力的增大侧面反映了地产及上下游供应商的窘境。在中报里,雅生活还针对贸易应收款项新计提了2.75亿元的减值拨备,这给上半年的净利润带来了较大影响。

值得注意的是,在上半年没有重大收并购支出的情况下,雅生活在手现金不增反减,由2021年底的43.9亿元下降至2022年中的40.0亿元,流动比率下降13.4个百分点。

关联地产的痕迹

上半年,雅生活服务的业绩虽保持了基础增速,但仍明显承压,其中的主要压力或来自于关联房企兼大股东雅居乐。

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雅生活服务去年曾有过将33亿配股现金给母公司雅居乐提供质押担保的先例,管理层此前表示对应资金已逐渐解除质押,并不会带来财务风险。

实际上,目前雅生活服务来自雅居乐和绿地的项目占比并不高。截至2022年6月30日,其5.29亿平方米的在管面积中有83.4%都是通过收并购或第三方外拓而来,仅有16.4%是来自雅居乐和绿地的交付。尽管如此,雅居乐2022年中期业绩中仍有不少关联地产带来的痕迹。

在雅生活服务的各业务线中,对其上半年业绩拖拽最大的无疑是外延增值服务(非业主增值服务),该业务上半年营收较去年同期下降24.0%至9.9亿元,毛利率也下降4.1个百分点至35.9%,进一步压缩了雅生活服务的利润空间。该业务线的萎靡,一定程度上受到雅居乐上半年销售下滑带来的业务规模减少的影响,同时也受累于雅居乐上半年流动性吃紧带来的输送意愿降低。关联方给予的成本共享和让利减少,或是雅生活全业务线毛利率下行的原因之一。

值得注意的是,在外延增值服务这一主要与关联方进行业务往来的业务线大幅缩水的情况下,雅生活对应的关联方应收款却录得大幅增加。截至2022年中,其关联方应收账款由2021年底的15.2亿元增长至26.7亿元。此外,第三方的贸易应收款项也由24.2亿元增至33.3亿元,增幅明显高出业务增长的规模。这并非正常迹象,其中可能有宏观经济下行的影响,也有可能此“第三方”并非真正意义上的第三方。

此外,雅生活服务上半年还将20亿元资金进行投资理财,主要购买基金和信托,对应约有6%-8%的收益率,但对应基金和信托的投资去向并不明晰,并不能排除这些资金通过基金和信托渠道流向雅居乐的可能。

针对其已有的应收款项,雅生活目前总共计提了约6亿元的减值拨备,这对其利润规模而言是个不小的数字。目前来看,关联方雅居乐化债动作有所生效,未来地产行业继续存续的背景下,相信非业主增值服务等关联业务仍能恢复,应收账款的回收概率也将会大幅提升,已计提的相关坏账有冲回的可能。

策略逐渐保守

在去年8月的业绩会中,雅生活服务曾多次提及其“双千亿”目标。具体而言,即未来五年内,资本市场市值达到1000亿元,以及在公共与企业服务、创新领域等方面孵化出千亿估值的业务平台。目前看来,这个目标的实现存在较大困难。

市值方面,雅生活服务目前市盈率仅4.41倍,对应市值仅为119亿港元。而千亿估值的创新业务平台,在目前的行业环境下似乎也并不现实,在今年年中的对外沟通中,据与会人士透露,雅生活服务管理层也不再提及“双千亿”目标及未来的增长指引。

当前,物管行业发展压力巨大,其中商业和住宅板块受宏观环境和经济周期影响尤其严重,这或许是上半年雅生活在低毛利的公建及城市服务领域方面发力的原因。2022上半年,雅生活服务城市服务营收大幅提升302%至6.4亿元,占总营收的比率达到了8.4%。

而收并购方面,雅生活服务的表现同样不如往期积极,此前曾借收购绿地物业与中民物业实现了管理规模的大步跨越,但2022上半年,在手握40亿元现金的情况下,仅完成了北京一超大型社区的物管项目收购。

据参会投资者透露,在8月18日中期业绩投资者会上,雅生活服务管理层表示,今后将进行“低成本发展”,即依托外拓而非并购的方式进行规模扩张,采取市场化第三方拓展战略,减少重投资,在收并购方面保持保守并奉行长期主义。

雅生活服务的发展战略倾向保守,是民营物管企业中的普遍现象。地产重压下,关联的物业企业也不得不放缓前进的步伐,物企高增长态势的重拾还需等待房企整体流动性的回暖和信用风险的出清。

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